신종 전세사기 등장, 허위 전입 신고 대응법은?

안녕하세요.

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<법무법인 정음 형사전문센터>입니다.

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신종 전세사기가 등장하였다는 기사들이 나오고 있습니다.

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현재 언론에 등장하고 있는 신종 방법은 2가지 입니다. 하나씩 살펴 보도록 하겠습니다.

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언론에서는 '신종' 전세사기라고 부르고 있긴 하지만 사실은 몇 년 전부터 존재했던 방법이고, 2022년 하반기에 안산에서 발생했던 사건으로 다시 언론에 재조명되었다가, 이번에 서울에서 동일한 사건이 발생해 언론에 다시 나오게 된 것이지요.

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다만, (사실은 오래된 수법이지만) 현재 신종 방법으로 소개되는 전세사기 방법들은 '신축 빌라'를 타겟으로 삼는 사기가 아니어서 주의가 필요합니다. 즉, 아파트, 일반 주택 등 모든 건물의 임차인이 범죄 대상이 될 수 있으니 숙지할 필요가 있습니다.

전세사기 유형 1 (=허위 등기부등본 제시)

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첫 번째 유형은 임차인에게 위조된 등기부등본을 제시하는 방법입니다. 마치 선순위 근저당이 없는 것처럼 등기부등본을 위조하거나 또는 선순위 근저당 설정이 되기 이전의 등기부등본(즉, 과거에 발급받은 등기부등본)을 제시하는 것입니다.

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임차인은 깨끗한 건물이어서 보증금 반환에 문제가 없겠다고 생각하고 계약을 하지만 실상은 보증금을 받기 어려운 상황이었던 것이지요.

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이 방법에 대한 대처방법은 의외로 간단합니다. 임대인이 제시하는 등기부등본을 그대로 믿지 않는 것입니다. '스스로 등기부등본을 열람하는 것'입니다.

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전세사기 유형 2 (=허위 무단 전입 신고)

나도 모르게 다른 집에 전입신고?···집주인은 그틈 타 대출받았다

서울 구로구의 한 빌라에 거주하는 A씨는 지난달 21일 성북구의 한 주민센터에서 황당한 전화를...

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두번째 유형은 임대인이 임차인 몰래 무단으로 임차인을 다른 주소로 전입신고하는 방법입니다. 그럼 왜 이렇게 하느냐? 바로 임차인을 다른 주소로 전입신고해 버리면 임차인은 임차인으로서의 대항력을 상실하기 때문입니다. 그러면 대항력을 갖춘 임차인이 사라지면서 해당 건물의 가치는 높아지고 임대인은 그 기회에 주택 담보 대출을 받는 것입니다.

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이런 경우 임차인은 보증금을 선순위 권리를 상실하면서 보증금을 반환받을 수 없는 상황에 빠질 수 있게 되는 것입니다.

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그럼 이 방법은 어떻게 대처를 해야 하나?

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■ 사전 대처법 (신분증, 공인인증서 보안 철저)

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사실 대응하기가 쉽지는 않습니다. 그 전에는 사전에 대처할 수 있는 방법이 없다고 봐도 무방했습니다. 왜냐하면 임대인이 무단으로 임차인의 주소지를 옮기는 것이 제도적으로 쉬웠기 때문입니다. 본인확인절차가 없었던 것이지요. 물론 임대인의 이러한 행위가 사문서위조, 위조사문서행사, 주민등록법위반 등 범죄행위에는 해당하지만 제도의 헛점상 이를 사전에 막는건 어려웠습니다.

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그런데 2022년 하반기에 안산시에서 발생한 범행으로 안산시에서는 '신분증 원본'을 통해 신분확인을 하자는 제도 개선을 건의하였고, 이것이 받아들여졌다는 후속 기사들이 나온 적이 있습니다. 현재 전국적으로 '신분증 원본'을 통해 본인확인을 하고 있는지 알긴 어렵습니다. 다만, 이번에 서울시에서도 같은 문제가 반복되었으므로 본인 확인 절차가 강화될 것은 분명해 보입니다.

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따라서 이제 임차인은 임대인에게 본인확인 수단을 함부로 넘겨주어서는 안됩니다. 본인의 신분증, 공인인증서 등을 넘겨주면 안되는 것이지요. 범죄를 저지르려는 임대인은 이제는 임차인을 속이고 신분증을 얻어내려고 할 것이므로 주의가 필요합니다.

문제) 다음 상황에서 임차인의 대처 방법으로 부적절한 것은? ​ 임대인: "○○씨, ~~~에 필요한데 잠깐 신분증좀 빌려주세요. 이것만 처리하고 바로 돌려드릴게" ​ 임차인: ?? ​ ① 묻지도 따지지도 않고 바로 신분증을 교부한다. ② 거절한다. ③ 필요한 사유를 묻고, 함께 동행하여 처리하겠다는 의사를 밝힌다. ​ 정답 ①

2023. 4. 10. 수정) 전입신고시 당사자의 실물 확인증을 확인하기로 했다는 뉴스가 있어 추가합니다.

 

■ 사후 대처법 (형사, 민사, 행정)

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사후 대처법도 다양하게 이루어져야 합니다. 형사, 민사, 행정 다방면에서 조치가 필요합니다.

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먼저, 임대인을 상대로 형사 고소를 반드시 진행해야 합니다. 이는 이후의 민사, 행정 소송과도 연관이 있기 때문입니다. 임대인이 무단으로 한 것이라는 점을 형사 절차를 통해 인정받지 않고 민사, 행정 소송을 한다는 것은 상정하기 어렵습니다. 즉, 임대인을 상대로 사문서위조 및 동행사, 주민등록법위반 등으로 형사 고소를 하여 전입신고가 임차인의 동의 없이 무단으로 이뤄진 것이라는 것을 확인받을 필요가 있습니다. 범죄를 저지른 사람에게 응분의 대가를 치르게 할 필요도 있습니다.

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이후 임대인을 상대로 민사상 손해배상 청구를 준비합니다. 다만, 손해액은 본인이 보증금반환을 받느냐 받지 못하게 되느냐에 따라 달라질 것입니다.

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행정소송도 준비해야 합니다. 이때는 전입신고를 수리한 행정청을 상대로 수리처분무효확인소송을 진행하여야 합니다. 이때 형사사건의 결과 등을 근거로 하자가 중대, 명백하다는 점을 입증해야 합니다. 무효를 확인받으면 소급하여 지위가 회복되게 됩니다.

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이러한 조치들은 신속히 이루어져야 합니다. 빠르게 우선 순위 있는 임차인 지위를 회복해야 하기 때문입니다.

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