안녕하세요.
<법무법인 정음 형사전문센터>입니다.
전세금 반환 분쟁이 사회적으로 큰 이슈입니다. 대부분 집주인이 전세금을 약속대로 반환하지 못해서 발생하는 문제입니다.
https://www.youtube.com/watch?v=4Pw9qvj5d90&list=WL&index=19
최근 뉴스와 신문에는 '전세사기'에 관한 보도가 쏟아지고, 전문가들도 '전세사기'에 대한 각종 분석과 이야기를 하고 있습니다.
저도 전세사기에 관한 내용을 다룬 적이 있는데요.
그런데 최근 '전세사기'에 관한 내용들을 보면 '빌라전세', '깡통전세', '조직적인 전세 사기 범죄'에 초점이 맞춰진 것으로 보입니다. 물론, 조직적, 계획적으로 전세사기 범죄를 많이 저지르고 있고, 그 수법이 주로 '깡통 빌라 전세'인 것은 사실입니다. 따라서 여기에 주목하고 대비할 필요도 있습니다.
그러나, 조직적, 계획적 범죄가 아닌 전세사기도 존재합니다. 이 점을 간과해선 안됩니다. 특별한 전세사기가 아닌 일반 사기 법리가 적용되는 전세사기도 분명히 존재한다는 것입니다. 특별한 것만 생각하다 일반적인 것의 존재를 잊어서는 안됩니다.
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Q)어떤 사람이 약속한 날짜에 돈을 돌려주지 않는 경우 사기죄가 성립할까요?
A)정답은 '성립할 수도 있고, 아닐 수도 있다'는 것입니다.
사기죄가 성립하는지는 상대방(임대인)이 최초 돈을 받은 시점을 기준으로 하여 판단하게 됩니다. 그 당시 상대방(임대인)의 자금은 어땠는지, 소득은 어땠는지, 향후 전세금 반환 계획은 어땠는지, 자금이 거의 없는 상태에서 소위 '갭투자'를 하려다 실패한 것은 아닌지 등을 종합적으로 고려하게 됩니다.
만약, 처음에는 자산도 충분했고, 반환 능력도 있었는데 이후 사업실패 등 예측하지 못한 갑작스런 사정 변화로 전세금을 반환하지 못한 것이라면 사기죄 성립이 어려울 것입니다.
그러나 변제 계획이 막연하고 추상적인 경우(막연히 부동산 가격이 상승해서 돈을 벌 수 있겠지라고 생각한 경우)라면 사기죄가 성립할 수 있는 것입니다.
어떤 경우에 해당하는지는 임차인 입장에서는 정확히 알 수 없습니다. 돈을 약속대로 갚지 못하고 있는 임대인이 소명해야 하는 부분이고, 민사 재판 혹은 수사 과정을 통해 밝혀지게 될 부분입니다.
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중요한 것은 조직적, 계획적인 빌라 전세 사기가 아니더라도 전세사기가 성립할 수 있다는 것입니다.
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"우리 임대인은 전세 사기 조직은 아닌 것 같아요. 처음 계약할 때 봤던 임대인 그대로거든요. 그리고 우리 집은 빌라도 아니에요."
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핵심은 조직적인 범죄이냐, 빌라이냐가 아닙니다. 바로 임대인의 당시 자산 상태, 변제 계획입니다. 일반 사기 법리가 적용되는 전세사기도 존재하기 때문입니다.
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"전세금 돌려주려고 했다고요. 글쎄 부동산 가격이 오르면 그 차액으로 돈 마련하려고 했다니까요?"
이 말을 극단적으로 비유하면 이렇게 표현할 수 있습니다.
"돈 갚으려고 했습니다. 로또가 당첨되면 말이지요."
물론, 본인은 돈을 갚고 싶었을 수 있습니다.
'미필적 고의'에 의한 사기가 성립하는 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.
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전세금을 반환하지 못하고 있다면 다양한 방법을 도모할 수 있습니다.
형사대응과 민사대응을 동시에 할 수도 있고, 민사대응을 먼저 할 수도 있습니다. 사안에 따라 적절한 방법을 선택해야 합니다.
때로는 민,형사상 대응을 하기 앞서 내용증명을 보내는 방법으로 해결을 시도할 수도 있습니다. 실제 내용증명으로 문제가 해결되기도 합니다.
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